BĐS cứ mua là có lãi: Có nên vay tiền đầu tư “lướt sóng” thời điểm này?

Từng 2 lần “lướt sóng” đất nền lợi nhuận gấp đôi, hiện với khoảng 2 tỷ đồng tiền mặt tôi có nên tiếp tục đầu tư BĐS hay không và có nên vay thêm ngân hàng lần nữa?

Số tiền nhân đôi, nhân ba nhờ “lướt sóng” đất nền

Chị Hoàng Thu Hà (Quế Võ, Bắc Ninh) chia sẻ: Đầu năm 2020 – sau khi dịch Covid-19 bùng phát, trong thời gian rảnh rỗi mình đã tham khảo kênh đầu tư BĐS và cảm thấy dường như có duyên với lĩnh vực này.

Chị Hà kể, chị có 600 triệu gửi tiết kiệm, tháng 5 – trong thời gian nghỉ giãn cách chị đã chung tiền cùng cô bạn thân mua một lô đất với giá 1,2 tỷ đồng tại khu công nghiệp thuộc tỉnh Bắc Ninh.

“Thời điểm cuối năm 2020, do giá đất lên từng ngày nên chúng tôi quyết định bán với giá 2,1 tỷ đồng. Từ số tiền 600 triệu, chỉ sau 5 tháng đầu tư tôi đã thu về hơn 1 tỷ đồng.

Ngay sau khi bán đất và cầm tiền trong tay, tôi và chồng tự mò mẫm mua lô đất thứ hai có diện tích nhỏ hơn với số tiền 1,5 tỷ đồng (tháng 11/2020). Chúng tôi dồn thêm tiền tiết kiệm được 1,2 tỷ, số tiền còn thiếu (300 triệu đồng) tôi vay mượn ngân hàng. Thật bất ngờ, đầu tháng 3/2021 rất nhiều môi giới đi tìm đất cho khách, lô đất của tôi được trả giá 2,2 tỷ đồng. Sau một tuần cân nhắc, chúng tôi đã bán và thu về 2,2 tỷ đồng.

Hiện nay, khảo sát thị trường cho thấy giá BĐS khu vực tôi sinh sống vẫn đang nóng sốt và giao dịch với mức giá khá cao. Tôi đang băng khoăn, sau khi trả ngân hàng số tiền 300 triệu đồng, với khoảng 2 tỷ đồng còn lại tôi có nên tiếp tục đầu tư BĐS hay không và có nên tiếp tục vay thêm ngân hàng để đầu tư?”.

Thực tế, trong khoảng 3 tháng đầu năm 2021, đất nền là phân khúc bất động sản luôn có thanh khoản tốt, thậm chí nhiều nơi “sốt đất” khi giá được đẩy lên quá cao so với giá trị thực chỉ trong 1 tháng, giá đất đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần.

Có nên dùng “đòn bẩy” tài chính thời điểm này?

Nhìn thấy siêu lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư nhân cơ hội này tranh thủ "lướt sóng" kiếm lời. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia thừa nhận, việc dễ dàng vay vốn ngân hàng cũng gián tiếp làm thị trường đất nhiễu loạn.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cho rằng, đà kinh tế tăng trưởng trở lại sẽ tác động vào khả năng tăng thu nhập trở lại của người dân, bên cạnh đó là vấn đề lãi suất, đây là thời điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua, do đó các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư.

Bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng lại thường xuyên biến động cảm tính. Khi nhu cầu cao, môi giới có thể dễ dàng đẩy giá lên. Hơn nữa, giá đất cũng được giao dịch qua sự thỏa thuận giữa hai bên nên cơ quan chức năng khó kiểm soát, nhà đầu tư lại dễ dao động theo xu hướng chung. Do đó, khi nhiều người vay tiền ngân hàng để mua đất, giá đất có thể nhanh chóng sốt nóng do sự thổi giá của "cò".

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đưa ra một thực trạng, việc tiếp cận dễ dàng các khoản tín dụng khuyến khích nhiều người vay vốn và đầu tư vào các loại hình bất động sản. Tuy nhiên, mặt trái của vấn đề là nhiều hoạt động vay tín dụng thiếu kiểm soát khiến các hoạt động đầu tư không được nghiên cứu và tham khảo đầy đủ, nhiều người tham gia đầu tư với mục đích lướt sóng.

"Nhìn thị trường bất động sản Việt Nam từ 15 năm kinh nghiệm và những chu kỳ nhất định, tôi từng chứng kiến một số chu kỳ có lượng đầu cơ rất lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở tại Hà Nội hay TP.HCM. Có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua khoản vay ngắn hạn hoặc dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Thị trường do đó trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ. Tiếp cận tín dụng tốt có thể thúc đẩy nền kinh tế, tuy nhiên, việc này cần được kiểm soát chặt chẽ", ông Matthew Powell nhận định.

Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, từ đầu tháng 3 đến nay, lãi suất tiền gửi các kỳ hạn từ 6-12 tháng ở một số ngân hàng quy mô nhỏ đã nhích nhẹ lên so với thời điểm cuối năm ngoái. Trong đó, phần lớn các ngân hàng nhỏ có mức lãi suất hấp dẫn ở các kỳ hạn dài từ 18-36 tháng với mức trên 7%/năm.

Do đó, đối với nhà đầu tư bất động sản, thời điểm này nếu dùng đòn bẩy tài chính phải rất cẩn thận. Vì những nhà kinh doanh sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao thì khả năng vỡ nợ rất lớn. Chính vì vậy, việc nhà đầu tư bỏ vốn vào những dự án của các chủ đầu tư uy tín là rất quan trọng. Hãy cẩn thận khi bỏ vốn vào những dự án có độ rủi ro cao.

Mặt khác khi vay tiền, yếu tố đầu tiên là phải xem khả năng trả nợ của mình như thế nào, kể cả khi nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản hay đầu tư sản xuất kinh doanh cũng cần xem sử dụng dòng tiền một cách hiệu quả và có khả năng trả nợ.

Tương tự, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng giai đoạn thị trường "sốt nóng" thì không nên dùng đòn bẩy tài chính bởi nếu trong ngắn hạn sẽ không tăng giá ngay, không thanh khoản được ngay dễ có nguy cơ lãi suất ngân hàng “ăn” hết vào lợi nhuận. Điều này gây rủi ro cho chính nhà đầu tư.