Đi tìm giải pháp huy động vốn bền vững cho doanh nghiệp bất động sản

Các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang bị nghẽn từ quý II/2022 dẫn đến những áp lực cho doanh nghiệp và cả hệ thống ngân hàng. Việc giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp BĐS trở thành vấn đề cấp bách cần giải quyết để tránh những ảnh hưởng xấu đến hệ thống kinh tế.

60.000 ngàn căn hộ ở TP.HCM chưa được cấp sổ hồng do thiếu vốn

Theo quy định pháp luật hiện hành về đất đai, doanh nghiệp BĐS làm dự án cần phải có vốn chủ sở hữu từ 15-20% tổng vốn đầu tư. Nếu dự án có quy mô từ 20 hecta trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15% và 20% với dự án có quy mô nhỏ hơn 20 hecta. Như vậy, có 80-85% nguồn vốn đầu tư BĐS là nguồn vốn huy động. Điều này dẫn đến đặc thù huy động vốn của doanh nghiệp BĐS.

Tại hội thảo “Chiến lược huy động vốn cho doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới” do Tạp chí Diễn Đàn Doanh Nghiệp tổ chức ngày 14/8/2022 ở TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ((HoREA) cho biết: Nguồn vốn cần thiết với doanh nghiệp là nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và vốn thông qua các quỹ đầu tư BĐS. Tuy nhiên, các quỹ đầu tư BĐS vẫn còn khan hiếm và thiếu hiệu quả. Hiện nay chỉ có một quỹ duy nhất tại Việt Nam là quỹ TechREC nhưng quy mô vốn rất nhỏ bé, chỉ có 50 tỷ đồng. Luật Chứng khoán hiện nay đã cho thành lập quỹ đầu tư BĐS nhưng lại là quỹ lai, tức là vừa cho phép đầu tư vừa cho phép tín thác BĐS. Điều này trái ngược với thế giới, làm cho thị trường vốn đã yếu lại thiếu dòng vốn từ các quỹ đầu tư.

Điều này dẫn đến vốn tín dụng ngân hàng trở thành nguồn vốn quan trọng nhất cho doanh nghiệp BĐS. Chỉ cần vốn tín dụng ngân hàng tắc ngẽn sẽ dẫn đến ảnh hưởng nặng nề cho doanh nghiệp BĐS. Việc hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp BĐS hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và BĐS.

Hiện nay không ngân hàng nào cho phép doanh nghiệp vay để mua đất, chỉ cho vay khi có quỹ đất, có dự án đã được duyệt, mà không vay được ngân hàng thì sẽ rất khó được điểm đầu tư để huy động vốn từ khách hàng.

Ông Châu lấy ví dụ: “Như nhà mặt đất, nhà phân lô bán nền cần xây dựng xong hệ thống hạ tầng mới được huy động vốn. Theo luật, huy động vốn khách hàng lần 1 không quá 30%, chưa giao nhà thì không quá 70%, khi giao nhà thì sẽ lấy 25% và khi có sổ hồng thì sẽ lấy 5% còn lại. Nhưng do một số khó khăn thủ tục, hơn 60.000 căn hộ ở TP.HCM không có sổ hồng, và đây chỉ là tầng nổi của tảng băng chìm”.

Tức là muốn huy động được vốn khách hàng, trước tiên doanh nghiệp BĐS phải huy động được vốn tín dụng ngân hàng, tuy nhiên, nguồn vốn này hiện rất khó tiếp cận. Một số điều luật như tại Điều 33, Nghị định 100/2015 quy định từ 2015 đến 2020 ngân hàng chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, khi doanh nghiệp đi vay tại một số các ngân hàng khác chỉ được vay với lãi suất thấp nhất 9%/năm do BĐS không nằm trong các lĩnh vực được ưu tiên vay với lãi suất thấp. Chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước mới ban hành có 2 điểm đáng chú ý: không hạ chuẩn cho vay và không nới lỏng điều kiện vay. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp không đáp ứng được điều kiện sẽ không tiếp cận được tín dụng ngân hàng. 

Đồng thời, với đặc điểm là các dự án BĐS sẽ tốn rất nhiều thời gian hoàn thành, khi đầu tư vốn sẽ rất dễ sinh ra nợ xấu, nguồn thu nợ chậm quay về khiến ngân hàng giảm mức cho vay gây ảnh hưởng đến vốn của các ngành khác. Cũng tại hội thảo, theo TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia tài chính: "Làm việc với các doanh nghiệp, chúng tôi ghi nhận hiện có đến 80% doanh nghiệp sản xuất kinh doanh gặp khó khăn về vốn. Có doanh nghiệp chỉ cần vài tỷ đồng để quay vòng, tình hình kinh doanh rất tốt nhưng khi đến vòng quay vốn mới thì ngân hàng bóp lại, doanh nghiệp ngơ ngác không biết tại sao”.

Ông Hiển cho rằng vốn tín dụng cung ứng cho ngành BĐS đã nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành khác. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đang hạn chế tín dụng đổ vào BĐS nhưng ngành này vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Số liệu thống kê cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt 280.641 tỷ đồng. "Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng cho công ty BĐS sẽ càng tăng thâm dụng vốn vì vốn ngân hàng chiếm đến 70% giá trị vốn BĐS, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay. Do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn” - ông Hiển cho biết thêm.

Giải pháp huy động vốn bền vững cho doanh nghiệp BĐS

Trước những khó khăn từ nhiều phía nêu trên, PGS.TS. Nguyễn Trọng Điều - Chủ tịch Hội Doanh nhân tư nhân Việt Nam cho rằng, hiện nay, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm và áp lực lãi vay ngày càng lớn, số ngày tồn kho bình quân theo thống kê của các công ty BĐS niêm yết đã chạm ngưỡng 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Do đó, cần có những giải pháp từ các bên liên quan để từng bước tháo những điểm nghẽn, hướng đến cách thức huy động vốn bền vững hơn.

Bên cạnh đó, theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP, trong 2 năm 2022-2023, ngân sách Nhà nước dành 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi suất để doanh nghiệp phát triển kinh tế, phục hồi sản xuất do ảnh hưởng của dịch Covid-19, Tuy nhiên, đến thời điểm này, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận được gói hỗ trợ này. Điều này khiến cho doanh nghiệp thì đang “khát vốn” còn gói hỗ trợ lại không đến được doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, theo thực tế, với gói 40 .000 tỷ đồng, trong đó có gói 15.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội nhưng đến nay không có sản phẩm để giải ngân.  Do đó, ông Châu đề nghị có thể dùng số tiền này hỗ trợ những chủ nhà trọ hoặc những người mua nhà ở xã hội đang phải vay với lãi suất thương mại 9%/năm. 

Đối với doanh nghiệp BĐS, TS Đinh Thế Hiển đưa ra ba  giải pháp vốn bền vững: Một là, giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng thương mại bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên. Hai là, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực: công ty BĐS là ngành tài chính đầu tư cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ. Ba là, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án: Quỹ tín thác BĐS hoặc tương tự; Hợp tác Quỹ - Công ty theo từng dự án; Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.

Tại Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho BĐS: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” tổ chức tại Hà Nội (24/8/2022), TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, trước mắt có thể tháo gỡ một số nút thắt về pháp lý.

Cụ thể là cần sửa đổi nhanh Nghị định 153/2020/NĐ-CP để phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm. Các doanh nghiệp BĐS cần chấm dứt tình trạng thổi giá và các cơ quan quản lý thị trường, cơ quan chống hạn chế cạnh tranh cần vào cuộc để đưa giá BĐS về mặt bằng thực, tạo lòng tin cho nhà đầu tư tiếp tục đầu tư. Đặc biệt, với các doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Đồng thời, TS. Nghĩa mong muốn chuẩn xếp hạng mức độ tín nhiệm doanh nghiệp BĐS để tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong một vài năm tới với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt. Ông ví von: "Làm tài chính mà không có chuyện xếp hạng thì như sờ voi mà đoán, đi trong sương mù".

Còn theo tính toán của TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Do đó, Chính phủ cần tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá…; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 156 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán.

Cũng theo TS Lực, Nhà nước cần rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm; quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm trái phiếu.

TS. Lực cũng kiến nghị nên có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp, đồng thời thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS. "Việt Nam nên nghiêm túc suy nghĩ về việc có một định chế tài chính riêng về phát triển nhà ở như Quỹ phát triển nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở" - ông Lực nêu ý kiến.