Mua nhà đất khi chủ đang thế chấp sổ đỏ ngân hàng cần lưu ý gì?

Vợ chồng tôi lần đầu mua nhà riêng, ngôi nhà đó chủ trước đang thế chấp ngân hàng. Vậy, chúng tôi có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng và làm gì để tránh rủi ro?

“Vợ chồng tôi đang có kế hoạch mua nhà đất, trong số 3 miếng đất tôi khảo sát có một miếng khá phù hợp với tiêu chí của vợ chồng tôi, như vị trí thuận lợi, có sẵn nhà 3 tầng và điều quan trọng là giá căn nhà vừa với khả năng tài chính của chúng tôi. Tuy nhiên, người bán cho biết sổ đỏ căn nhà trên đang thế chấp tại ngân hàng. Giấy tờ chủ nhà cung cấp hoàn toàn là giấy tờ phô tô. Do đó, dù khá ưng nhưng vợ chồng tôi vẫn còn do dự chưa dám đặt cọc mua bán” – anh Lê Trung Hiếu (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ.

Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thường có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt. Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn những rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng như nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.

Ngoài ra, người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

Thực tế, có nhiều nhiều trường hợp mua – bán nhà khi sổ đỏ nhà đang thế chấp ngân hàng. Do không hiểu biết cặn kẽ về qui định pháp luật, chưa có kinh nghiệm trong giao dịch hoặc chưa tìm hiểu kỹ về căn nhà dẫn đến “tiền mất tật mang”.

Vậy nếu muốn mua hoặc “đã lỡ” đặt cọc bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng, bạn cần phải làm gì để quyền lợi và lợi ích của mình không bị xâm phạm? Trao đổi với phóng viên, Luật sư Vũ Văn Toàn - Đoàn luật sư TP.Hà Nội cho hay: có 2 lưu ý cho người mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng cần quan tâm.

Thứ nhất, quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp tại ngân hàng

Theo quy định về pháp luật dân sự, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Và theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.

Thứ hai, cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Cách thứ 1, thỏa thuận ba bên:

Bạn và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.

Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:

Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.

Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.

Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).

Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.

Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai

Cách thứ 2, thay thế tài sản thế chấp khác:

Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua.

“Nói tóm lại, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ thuận lợi và an toàn khi thực hiện đúng các quy trình như trên.

Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì bạn nên cân nhắc không thực hiện giao dịch dù cho ngôi nhà có sáng giá như thế nào để tránh dính bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng.