Sốt đất khắp cả nước: Nạn nhân cuối cùng là ai?

Từ cuối năm 2020 đến những tháng đầu năm 2021, trên khắp ba miền Bắc – Trung – Nam, đâu đâu cũng xôn xao về câu chuyện giá đất tăng kỷ lục tới 200%. Vậy giao dịch thực tế ra sao và hệ lụy là gì hậu “cơn sốt” đất?

Trao đổi tại buổi Tọa đàm "Giải mã cơn sốt đất" được tổ chức sáng 9/4 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng có nhiều dấu hiệu bất bình thường trong “cơn sốt” đất, từ đô thị đến nông thôn, từ đất công nghiệp đến đất nông nghiệp…

Có nơi tăng đột biến tới 200%?

Ông Trần Ngọc Minh - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong thời gian qua giá đất được đẩy lên cao tới đỉnh điểm.

“Tăng cao nhất trong đó là đất ở nông thôn, đất vườn - ao, đất lâm nghiệp,… Có những nơi tăng lên 100% thậm chí có nơi tăng đột biến tới 200%” – ông Minh cung cấp.

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, phân phối sản phẩm bất động sản, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho biết, trong quý I/2021, doanh nghiệp thực hiện hơn 2.000 giao dịch, trong đó có 60% là giao dịch chung cư, 40% là giao dịch thổ cư. Giao dịch thực tế của công ty khiêm tốn so với cơn sốt “nóng” ngoài thị trường, ông Nghĩa nói.

Nguyên nhân sốt đất do đâu?

Theo ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) thì cơn sốt đất lần này có nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân cộng hưởng. Yếu tố đầu tiên là do quy hoạch. Khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.

Yếu tố thứ hai, là vấn đề tài chính. Năm vừa rồi do ảnh hưởng của dịch COVID -19 nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề dẫn đến việc lãi suất ngân hàng xuống thấp, dòng tiền sụt giảm. Vì thế, người dân thay vì gửi tiền tiết kiệm sẽ chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn. Mà năm vừa qua, bất động sản và chứng khoán là hai lựa chọn thu hút nhất.

Còn theo ông Minh, việc sốt đất do một số nguyên nhân chính đó là theo chu kì, xu hướng đầu tư của dòng tiền và do quy hoạch. Thậm chí, nhiều thông tin mới chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức, giá đất đã được đẩy lên rất cao.

Một trong những nguyên nhân nữa mà phía Sở Xây dựng muốn quản lý chặt đó là một số đối tượng, nhóm đầu cơ thổi giá đất. Hiện nay, chúng ta mới chỉ công bố quy hoạch.

“Nhìn từ góc độ nhà quản lý, chúng tôi nhận thấy cơn sốt đất thường có chu kì, cứ khoảng 10 năm lại có 1 cơn sốt đất và trải qua mỗi lần như vậy lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất đầu tư” – ông Lê Văn Bình nói.

Nhà đầu tư cũng chính là nạn nhân

Nói về hệ lụy cơn sốt đất, Luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng: “Hệ lụy của cơn sốt đất rất lớn, nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tính trạng nợ xấu, mất thanh khoản của nhà đầu tư khi đầu tư vào một thị trường không minh bạch, dựa trên tin đồn và thiếu cơ sở pháp lý.

Trong khi đó, dưới góc độ pháp lý, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại các tranh chấp đất đai tăng mạnh, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội.

“Việc tạo ra các mặt bằng giá mới không đúng với giá trị thực dẫn đến biến dạng thị trưởng và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro”, Luật sư Quyết nói.

Tương tự, theo ông Trần Ngọc Minh, việc sốt đất hệ luỵ đầu tiên chịu ảnh hưởng chính là những nhà đầu tư lao vào cơn sốt này và là người cuối cùng chịu hậu quả. Người Việt Nam mình có tâm lý đám đông nhưng đến một lúc nào đó, hiện tượng bong bóng bất động sản vỡ thì có thể giá đất sẽ tụt xuống hoặc bán không ai mua.

Khi giá đất lên cao cũng ảnh hưởng tới việc đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Khi thực hiện giải phóng mặt bằng thì người dân lấy giá giao dịch để đòi hỏi. Chính vì thế việc thực hiện dự án sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ hai các nhà đầu tư vào đầu tư dự án cũng bị ảnh hưởng. Do vậy, các trung tâm thẩm định giá sẽ cao lên, sẽ đẩy giá nhà kinh doanh cao lên. Từ đó, hệ luỵ tới việc đảm bảo an sinh xã hội, ảnh hưởng trực tiếp tới những người có nhu cầu sử dụng nhà đất.

Đặc biệt, theo KTS Phạm Thanh Tùng, giá đất ảo nhưng tiền phải bỏ ra là thật. Nhà nước làm quy hoạch nhưng nhà nước không điều chỉnh quy hoạch.

Giải pháp nào?

“Theo tôi, lợi nhuận từ đất vô cùng lớn. Tôi cho rằng, trách nhiệm thuộc về chính quyền. Khi thấy sai cần chấn chỉnh, xử lý ngay chứ không để tình trạng xây dựng trái phép tràn lan để mua bán bất hợp pháp” – ông Tùng nhấn mạnh.

Còn theo nhận định của ông Minh, nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch…

“Hiện nay, các dự án được phân lô bán nền là rất ít. Còn 90-95% thực hiện quy định tối thiểu xây thô mặt ngoài mới được phép. Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển nhà ở… Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay.

Ở Hà Nội hiện nay, chúng tôi ưu tiên phát triển dự án nhà ở xã hội. Để giải quyết tổng thể chúng ta cần minh bạch thông tin, có sự định hướng, chỉ đạo của chính quyền và định hướng dư luận từ báo chí” – ông Minh nói.