Đến thời M&A bất động sản

Dù ảnh hưởng không nhỏ từ dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn rất sôi động với những vụ mua bán và sáp nhập (M&A), đặc biệt là ở phân khúc BĐS công nghiệp.

Sôi động mua bán - sáp nhập

Bất chấp Covid-19, hoạt động M&A tại Việt Nam vẫn diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt là lĩnh vực BĐS. Ba quý đầu năm nay có đến 37 thương vụ, tăng một thương vụ so với cùng kỳ năm 2019, và trong số đa phần đến từ nguốn vốn nước ngoài. 

Cụ thể, tháng 6/2020, một nhóm các nhà đầu tư do quỹ đầu tư toàn cầu đến từ Mỹ Kohlberg Kravis Roberts & Co.LP (KKR) đứng đầu đã mua một khoản đầu tư tại Công ty CP Vinhomes với giá  650,7 triệu USD. 

Ở phân khúc BĐS công nghiệp, chia sẻ tại diễn đàn "Mua bán - Sáp nhập (M&A) doanh nghiệp Việt Nam thường niên lần thứ 12 - năm 2020" do Báo Đầu tư và Công ty AVM Việt Nam tổ chức, ông John Campbell - Quản lý Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Công ty Savills Việt Nam cho biết, thời gian qua đã có hàng tỷ USD từ nước ngoài đổ vào Việt Nam. Trong đó, mới đây Tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu USD cho thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam. Hay "gã khổng lồ” kho bãi châu Á là GLP đang lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam. Hoặc Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam. Ngoài ra, Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở tỉnh Bắc Ninh...

Quý III/2020 cũng ghi nhận tỉnh Hà Nam đón đầu làn sóng vốn đầu tư nước ngoài cao nhất cho lĩnh vực chế biến, chế tạo với hơn 447 triệu USD. Tiếp đó là Hải Phòng với 438 triệu USD. Dự án sản xuất lớn nhất tại Hà Nam đã nhận được nguồn vốn đầu tư lên đến 273 triệu USD từ Tập đoàn Wistron (Đài Loan). Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy BĐS công nghiệp cả nước đạt 76%. Dự kiến trong năm 2021 và 2022, các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, đây là cơ hội để các nhà đầu tư tung ra nhiều dự án hơn để bắt kịp và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất. 

Theo đại diện Ban quản lý Các khu chế xuất - khu công nghiệp TP.HCM (Hepza), 10 tháng đầu năm 2020 đã có 20 dự án đầu tư vào BĐS công nghiệp với vốn đầu tư gần 200 triệu USD. Vốn đầu tư cấp mới tập trung vào các dự án xây dựng nhà xưởng, kho cho thuê của một số công ty phát triển hạ tầng và các dự án nhận chuyển nhượng quyền thuê đất, nhà xưởng từ các doanh nghiệp gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất. Trong đó, vốn từ một nhà đầu tư Hà Lan lên đến 81 triệu USD.

Cùng với nhà đầu tư nước ngoài, hoạt động mua bán dự án và tìm kiếm quỹ đất sạch chuẩn bị cho thời kỳ "hậu Covid-19" của nhà đầu tư trong nước cũng diễn ra sôi động. Bởi với họ, đây là thời cơ có một không hai để mở rộng hoạt động, chuẩn bị cho thời kỳ "hậu Covid-19". 

Chia sẻ tại tọa đàm M&A, Novaland cho biết vừa chốt hạ thành công thêm một thương vụ M&A dự án có quy mô 286ha ở Đồng Nai, nâng tổng giá trị M&A các thương vụ mới ở khu vực này và các tỉnh lân cận lên 1 tỷ USD. Hiện Novaland đang nắm trong tay hơn 5.000ha đất, trong đó TP.HCM có gần 700ha, quỹ đất còn lại ở các khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết. 

Ông Nguyễn Thế Nhiên - Phó tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cũng cho biết: "Từ cuối năm 2019 đến nay, Hưng Thịnh Land đã chi hàng nghìn tỷ đồng để thực hiện M&A các dự án lớn như hơn 1.000ha tại Bình Định và hơn 1.000ha tại Lâm Đồng. Đến thời điểm hiện nay, Hưng Thịnh đã nắm trong tay gần 5.000ha đất, sẵn sàng phát triển dự án". Bên cạnh đó, tính từ đầu năm 2020 đến nay, Công ty Danh Khôi đã thâu tóm thành công 6 dự án tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước; LDG Group trong tháng 6/2020 mua lại dự án khu căn hộ Sông Đà Riverside với giá 626 tỷ đồng từ Công ty BĐS Hiệp Phúc - một công ty con của Quốc Cường Gia Lai. Cùng thời điểm này, Công ty BĐS Phát Đạt cũng nhận chuyển nhượng 99% phần vốn góp tại dự án Wyndham Tropicana Resort &Villa Long Hải từ Công ty CP Bến Thành - Long Hải... Thủ Đức House cũng đã mua lại thành công một dự án tại Bình Dương và đang chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường...

Cơ hội vàng săn BĐS

Trong những năm qua, M&A đã trở thành kênh huy động vốn hiệu quả, góp phần đa dạng hóa hoạt động thu hút các nguồn lực đầu tư cho nền kinh tế, thúc đẩy quá trình đổi mới mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, đa dạng hóa hình thức sở hữu doanh nghiệp... Và M&A cũng là con đường nhanh nhất để các công ty nước ngoài có thể xâm nhập, mở rộng thị trường Việt Nam với hiệu quả cao và tiết kiệm chi phí.

Theo dự báo của Euromonitor International, Việt Nam là một trong những thị trường mua bán - sáp nhập doanh nghiệp năng động và tiềm năng nhất toàn cầu, với chỉ số đầu tư M&A trong năm 2020 là 102 điểm, đứng thứ hai trên thế giới chỉ sau Mỹ. Trong điều kiện thuận lợi về môi trường chính trị cùng với sự phục hồi của kinh tế toàn cầu, giá trị M&A năm 2020 của Việt Nam có thể đạt mốc 7 tỷ USD. Hoạt động này sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2021 và tăng tốc vào năm 2022. Đó là nhờ vào sự khởi đầu của nhiệm kỳ Chính phủ mới, nhiều hiệp định thương mại tự do như CPTPP, EVFTA... được thực thi. Cùng với đó, bộ ba luật sửa đổi, gồm Luật Chứng khoán, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp có hiệu lực vào năm tới sẽ tác động tích cực cho M&A, góp phần làm đơn giản và đồng bộ các thủ tục hành chính cũng như pháp lý có liên quan. 

Riêng lĩnh vực BĐS, theo các chuyên gia của CBRE, M&A trong lĩnh vực công nghiệp đang trở thành xu hướng dẫn vốn vào thị trường và sẽ tiếp tục xu hướng này trong thời gian tới. Bởi M&A là con đường ngắn nhất để họ thâm nhập thị trường nhờ vào tiềm lực tài chính sẵn có trong khi các chủ đầu tư Việt Nam xem BĐS công nghiệp giống như những loại BĐS khác, lâu dài cũng trở thành những tài sản đất gắn với nhu cầu chuyển nhượng. 

Cùng với đó, trước làn sóng dịch chuyển đầu tư và tìm nguồn cung ứng mới của các nhà sản xuất quốc tế, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng chuyển dòng vốn vào BĐS công nghiệp Việt Nam thông qua việc thâu tóm hoặc góp vốn vào các dự án đã và đang thực hiện.

Đánh giá về thị trường M&A Việt Nam, các chuyên gia của White & Case cho rằng, có nhiều yếu tố khiến các doanh nghiệp nước ngoài muốn mua cổ phần trong các công ty Việt Nam. Cụ thể, Việt Nam đã liên tục thu hút các nhà đầu tư ASEAN vào thời điểm dòng chảy M&A nội khối chậm lại. Nền kinh tế Việt Nam đang hồi phục nhanh khi đối phó với đại dịch. Tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đang phát triển hơn, hiện chiếm 13% dân số và tỷ lệ này dự kiến sẽ tăng gấp đôi vào năm 2026. Việc tham gia nhiều FTA thời gian qua cũng khiến Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Và đây là cơ hội vàng để nhà đầu tư "săn" BĐS.