Giá nhà sẽ giảm?

Đến thời điểm này, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn tồn tại không ít khó khăn do lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, siết tín dụng BĐS,… và đang tác động trực tiếp đến giá BĐS, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Tại buổi báo cáo thị trường BĐS  mới đây do DKRA Vietnam tổ chức, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế phân tích, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020 - 2021) là do một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng. Từ đó dẫn đến tâm lý cho các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, đặc biệt là tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào BĐS.

Riêng tại TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh do khan hiếm nguồn cung mới vì hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Theo TS Hiển, giá bán sơ cấp tăng, cùng với đó là các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán…, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơkhiến thu hút nhà đầu tư, người mua.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp lại sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ,…

Phân tích những thách thức của thị trường BĐS  tại TP.HCM sẽ đối mặt, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển TP.HCM CBRE Vietnam nhận định: Tình trạng thắt chặt tín dụng vào BĐS diễn ra từ cuối năm 2017, 2018, ngân hàng nhà nước đã đưa ra chính sách giảm tỉ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, giảm dần từ 45%, 40%, đến năm 2021 còn 37%, tháng 10 năm nay sẽ còn 35%. Đó là kế hoạch để giảm rủi ro và gánh nặng lên hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, khi thực hiện thì cả  phía ngân hàng và  người vay cũng đều gặp khó khăn.Trong khi đó, năm 2022 lại có thêm chính sách thắt chặt tín dụng vào BĐS, điều này ảnh hưởng lên cả chủ đầu tư và người mua. Về phía chủ đầu tư, từ lâu họ đã có động thái đa dạng hóa nguồn vốn, tìm đến các kênh kêu gọi vốn, chẳng hạn như phát hành trái phiếu cổ phiếu, kêu gọi nguồn vốn từ các quỹ đầu tư, ít phụ thuộc hơn vào hệ thống ngân hàng.

Cùng góc nhìn về thách thức, khó khăn, các chuyên gia cũng nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn. Tuy nhiên, TS Hiển cho rằng diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán BĐS tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng,… cũng làm giá BĐS ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín hoặc có sự hợp tác của những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động, bởi khách hàng đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác - vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Với khách hàng có nhu cầu ở thực, những dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, pháp lý, giá bán,… vẫn có thanh khoản tốt.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian sắp tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường chung.

Do đó,giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường,… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo”.

Đối với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý,... Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.

Nguồn cung căn hộ 6 tháng cuối năm 2022 sẽ sụt giảm

Theo dự báo của DKRA Vietnam, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM trong 6 tháng cuối năm 2022 có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022, tương ứng khoảng 9.000 - 11.000 căn.

Ở khu vực Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 - 4.000 căn và Long An khoảng 300 căn. Ở các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Về nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm.

Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bố ở thị trường giáp ranh TP Hồ Chí Minh như: Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định trong giai đoạn cuối năm.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 - 5.000 căn, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn. TP Hồ Chí Minh dao động khoảng 600 căn, chủ yếu tập trung ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 - 2.500 căn, tập trung phần lớn tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm.

Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp, đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.