Áp lực đối với doanh nghiệp bất động sản

Dòng vốn bị thu hẹp từ nhiều phía, như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, hạn chế phát hành trái phiếu doanh nghiệp (DN), sự suy giảm của thị trường trái phiếu là những áp lực rất lớn đối với DN bất động sản (BĐS) hiện nay.

Nhiều DN địa ốc có dòng tiền kinh doanh âm 

Theo báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2022, nhiều DN đang phải gia tăng khoản vay ngắn hạn và dài hạn để bù đắp dòng tiền kinh doanh âm. Được xem là một "ông lớn" trong lĩnh vực BĐS ở khu vực phía Nam, tuy nhiên thời gian qua, Công ty Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền phải đối mặt với doanh thu giảm và đặc biệt dòng tiền kinh doanh âm.

Nhóm BĐS niêm yết đạt gần 98.800 tỷ đồng doanh thu thuần và 27.150 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt giảm 36% và 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, 28 DN lợi nhuận giảm và 7 DN lỗ.

Tại báo cáo tài chính quý II của Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản HUDLAND ghi nhận, trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh chính của đơn vị âm 40,4 tỷ đồng (cùng kỳ năm ngoái dương 12,8 tỷ đồng). Hay như Công ty CP Địa ốc First Real, đến ngày 31/3/2022 vừa rồi, dòng tiền kinh doanh âm 96,18 tỷ đồng (cùng kỳ năm ngoái âm 8,91 tỷ đồng). Nguyên nhân chính do tăng lượng hàng tồn kho và các khoản phải thu. Được biết, từ năm 2016-2021, First Real có 4 năm dòng tiền kinh doanh âm. Trong đó, dòng tiền âm kỷ lục vào năm 2018 là 77 tỷ đồng.

Áp lực dòng tiền

Ông Nguyễn Văn Dũng - Giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Trương Phát cho biết, hiện nay các dự án BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng do thiếu vốn xây dựng, thậm chí không ít dự án phải tạm dừng dù đã xây dựng quá nửa. Khách hàng cũng gặp không ít khó khăn và không thể đóng tiền đúng tiến độ vì phía ngân hàng không thể giải ngân. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư có những khu căn hộ đủ điều kiện bán nhưng không có đủ vốn để xây dựng chính sách bán hàng nên không dám mở bán.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến ngày 30/6/2022, dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS hơn 784.000 tỷ đồng.

Về phát hành trái phiếu DN BĐS, trong quý II/2022 tiếp tục suy giảm khi chỉ đạt 16 đợt phát hành, tương ứng giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý I. Trong tháng 4 không có DN BĐS nào phát hành trái phiếu, trong tháng 5 DN BĐS phát hành trái phiếu với tổng giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Quỹ đầu tư DG Investment phân tích, với thị trường BĐS, nguồn vốn tín dụng đang bị siết chặt. Về trái phiếu DN, có thể xuất hiện rủi ro khi có tới 200.000 tỷ đồng đáo hạn thanh toán trong năm nay và riêng trái phiếu BĐS khoảng 80.000 - 90.000 tỷ đồng, nên cơ quan quản lý không thể chủ quan. Nhìn chung, với các DN địa ốc, 6 tháng cuối năm 2022 dòng tiền kinh doanh vẫn là áp lực lớn.

Vẫn siết tín dụng BĐS?

Trao đổi về vấn đề tăng trưởng tín dụng và đặc biệt là tín dụng cho BĐS, đại diện NHNN cho biết, thời gian qua một số tổ chức tín dụng phản ánh hết room tín dụng là do các tổ chức tín dụng tăng tín dụng quá nhanh trong 6 tháng đầu năm.

Việc nhiều ngân hàng từ chối cho vay đối với khách hàng BĐS không hẳn là do hết room, mà còn có thể do phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn, hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp không được tăng trưởng tín dụng cao. Với việc cho vay ngắn hạn, các ngân hàng thường nhanh thu được nợ, nhưng một số tổ chức tín dụng chủ yếu cho vay trung dài hạn, tập trung vào lĩnh vực BĐS thì thời gian quay vòng vốn chậm, nên dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.

NHNN đã triển khai đồng bộ các giải pháp, chính sách nhằm kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, thông qua việc thường xuyên rà soát về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động, trong đó có lộ trình điều chỉnh giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn, tăng cường thanh tra, kiểm tra đối với việc cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là tín dụng BĐS.

Nỗi lo hàng tồn kho tăng mạnh

Theo thống kê ngày 30/6/2022, 60 DN BĐS niêm yết ghi nhận hơn 325.627 tỷ đồng tồn kho (tương đương hơn 14 tỷ USD), tăng 7,54% so với cuối tháng 3 và tăng 14,75% so với cuối năm ngoái. Riêng 10 DN đứng đầu chiếm 81,98% tổng giá trị tồn kho của nhóm.

Trong hai năm qua, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) đẩy mạnh phát triển các đô thị nghỉ dưỡng với tổng quy mô hàng nghìn hécta và tổng giá trị phát triển hàng tỷ USD, như Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet... Qua đó, hàng tồn kho của DN tăng mạnh, từ 57.200 tỷ đồng cuối năm 2019 lên gần 86.870 tỷ đồng cuối năm 2020, dẫn đầu nhóm và chính thức vượt 110.000 tỷ đồng (cuối năm 2021). Tính đến ngày 30/6/2022, tồn kho của Novaland hơn 125.506 tỷ đồng, chiếm 52,5% tài sản của DN và tăng hơn 14% so với cuối năm ngoái. Nửa đầu năm nay, Novaland đã mua bán, sáp nhập (M&A) thêm một số DN, đơn cử như Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng tồn kho từ DN này.

Tương tự, chiếm tỷ trọng lớn trong gần 42.000 tỷ đồng tồn kho của Công ty CP Vinhomes là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Dream City, khu đô thị Đại An và một số dự án khác. 

Ngoài những DN kể trên, còn nhiều DN có tồn kho lớn như Nam Long (hơn 16.000 tỷ đồng), DIC Corp (5.370 tỷ đồng), An Gia (hơn 5.000 tỷ đồng), Văn Phú Invest (4.280 tỷ đồng), Hải Phát (hơn 4.000 tỷ đồng), Tân Tạo (hơn 3.600 tỷ đồng)...

Theo TS. Nguyễn Duy Phương - Chuyên gia tài chính Quỹ DG Investmen, nếu nhìn vào con số hàng tồn kho theo các báo cáo tài chính nói trên thì có thể thấy phần lớn giá trị tồn kho của DN BĐS niêm yết tăng mạnh trong nhiều kỳ kế toán gần đây do mở rộng danh mục quỹ đất, dự án thông qua M&A. Tuy nhiên, con số tồn kho BĐS tăng cao cũng là lời cảnh báo. Vì ở góc độ nào thì khi số hàng tồn kho tăng quá cao cũng tạo nhiều sức ép đối với DN, nhất là trong bối cảnh tín dụng cho lĩnh vực BĐS đang bị siết chặt. Khi đó, đối với DN dùng đòn bẩy tài chính cao, hàng tồn kho tăng mạnh càng là nỗi lo lớn!