Những câu hỏi sau vụ nhà đầu tư mua đất Thủ Thiêm với giá 2,4 tỷ đồng/m2

Việc đấu giá đất Thủ Thiêm thành công giúp ngân sách thu về số tiền lớn nhưng khiến thị trường hoài nghi về tính hợp lý của mức giá cao ngất ngưởng nhà đầu tư đã bỏ ra và những tác động phía sau.

TPHCM vừa đấu giá thành công 4 lô đất thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách. Trong đó, một lô đất hơn 10.000 m2 được công ty con của Tân Hoàng Minh mua với giá 24.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức giá tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2, kết quả đấu giá tạo nên nhiều quan điểm trái chiều trong ngành bất động sản. 

Phi lý hay kỳ vọng vào tương lai?

Chuyên gia bất động sản Vũ Lâm Chí Đức, Chủ tịch Dom Capital, cho rằng mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm là phi lý trong bối cảnh hiện tại. Theo ông Đức, với mức 1 triệu USD chỉ mua được 10 m2 đất thì giá đất Thủ Thiêm thuộc vào hàng đắt đỏ nhất thế giới. Trong khi đó, ngay trong khu vực, TPHCM nhìn khách quan chưa thể so sánh với Bangkok, chưa kể những trung tâm lớn khác.

Chủ tịch Dom Capital nhận định kể cả mức giá đất 1 tỷ đồng/m2 cho khu Thủ Thiêm cũng đã quá cao chứ chưa nói đến con số 2,4 tỷ đồng/m2. Ông đặt nghi vấn mức giá trên có thể là một cách để đẩy giá bất động sản nói chung tăng lên. 

"Hãy đợi xem nhà đầu tư có nộp đủ 24.000 tỷ đồng không", ông Đức nói với Dân trí. Theo ông, 1 tỷ USD tiền mặt là con số cực kỳ lớn, kể cả với những doanh nghiệp lớn nhất trên sàn chứng khoán nên việc Tân Hoàng Minh xoay xở bằng cách nào để nộp đủ số tiền trúng đấu giá trên vẫn là ẩn số. Kể cả muốn dùng đòn bẩy tài chính, doanh nghiệp cũng phải có phương án kinh doanh khả thi, hiệu quả thì ngân hàng mới sẵn sàng cấp tín dụng.  

Ông Đoàn Việt Hưng, chuyên gia tư vấn bất động sản, nguyên giám đốc một công ty công nghệ bất động sản, cũng nhận định khi nhà đầu tư chưa nộp tiền trúng đấu giá, câu chuyện vẫn chưa kết thúc. Còn nếu đối chiếu với quy hoạch hiện tại của lô đất được mua với giá 2,4 tỷ đồng/m2, ông Hưng cũng đồng quan điểm con số này quá cao so với mặt bằng chung. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu lại cho rằng, khi bỏ mức giá cao ngất ngưởng nói trên, nhà đầu tư đang tính toán dựa vào kỳ vọng cho thị trường bất động sản trong 5-8 năm tiếp theo chứ không phải ở hiện tại. 

Ông Châu lý giải, doanh nghiệp có 24 tháng để bắt đầu triển khai dự án và được gia hạn một lần nên có thời gian tối đa 48 tháng. Nếu tính thêm khoảng 3 năm triển khai dự án đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn, điểm rơi có thể bán sản phẩm ra thị trường sẽ sau khoảng 7-8 năm.

Với hệ số sử dụng đất, tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích thương phẩm tối đa hiện tại, ước tính giá trị sàn thương phẩm căn hộ xây dựng trên lô đất 3-12 được mua với giá 24.500 tỷ đồng khoảng hơn 340 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí phát triển dự án, xây dựng, lợi nhuận của chủ đầu tư.

Mặt bằng giá đất lên mức mới?

Theo ông Hưng, nếu nhà đầu tư thanh toán đủ tiền, chính thức xác lập mức giá 2,4 tỷ đồng/m2, thị trường bất động sản khu vực Thủ Thiêm nói riêng và TP Thủ Đức, TPHCM nói chung sẽ thay đổi rất lớn. "Ngay trong ngày 13/12, tất cả cổ phiếu của những công ty đã sở hữu đất Thủ Thiêm đều tăng trần", ông Hưng dẫn chứng. Những chủ đầu tư có sẵn quỹ đất ở khu vực Thủ Thiêm là những người hưởng lợi đầu tiên sau sự kiện đấu giá.

Theo ông, trong một thị trường bất động sản mà phương pháp định giá phổ biến nhất là so sánh, khi có một khu vực xuất hiện mức giá cao đột biến, con số mới trở thành mức tham chiếu, đẩy giá đất những khu vực xung quanh cũng tăng nhanh. 

Ông Hưng chia sẻ tại một số dự án ở TP Thủ Đức, nhà đầu tư đã sẵn sàng săn quỹ đất với giá cao hơn giá giao dịch của người dân xung quanh. Hiện tại, quỹ đất gần trung tâm của TPHCM còn quá ít nên các chủ đầu tư sẵn sàng mua giá cao hơn mặt bằng chung để phát triển dự án. Ông Hưng dự báo sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua chỉ là một chất xúc tác để đẩy tình trạng tăng giá đất diễn ra nhanh hơn.

Trong khi đó, ông Vũ Lâm Chí Đức cho rằng giá đất quá cao mang lại tín hiệu đáng lo. Giá bất động sản quá cao kéo theo giá căn hộ sẽ tăng phi mã, kéo theo hệ lụy giá bất động sản ngày càng vượt xa so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, khiến vấn đề an sinh xã hội về nhà ở ngày càng khó giải quyết. 

Còn ông Hưng lại cho rằng bài toán giá nhà đất phù hợp với đại bộ phận người dân tại TPHCM vốn dĩ đã gần như không có lời giải trừ khi có sự can thiệp của Nhà nước. Do đó, việc đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 cũng không làm thay đổi tình trạng trên. 

Việt Đức