Thanh toán chuyển nhượng bất động sản phải qua ngân hàng: Cần sự đồng bộ từ luật

Thất thu thuế vì BĐS bán cao, khai thấp

Lâu nay, thị trường giao dịch BĐS luôn tồn tại thực trạng kê khai hai giá: bán giá cao, kê khai trong giấy tờ thấp để bớt khoản thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải đóng là 2% trên tổng giá trị giao dịch. 

Tại phiên thảo luận của Quốc hội tuần trước, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc bộc lộ trong nhiều giao dịch BĐS, có nhiều trường hợp kê khai giá thấp hơn tới hàng chục lần. Ông dẫn chứng: "Có trường hợp người nộp thuế kê khai giá tính thuế chỉ 500 triệu đồng, nhưng họ bán bất động sản giá 10 tỷ đồng, tức kê khai thấp hơn 20 lần. Thậm chí có trường hợp kê khai thấp hơn 40 lần, còn bình quân giá kê khai thấp hơn 6 lần giá thực tế chuyển nhượng".

Thực tế, việc siết chặt kê khai chuyển nhượng BĐS khiến số thu từ nguồn này tăng khá mạnh. Theo số liệu của ngành tài chính, 5 tháng đầu năm 2022, tổng thu thuế từ chuyển nhượng BĐS khoảng 16.200 tỷ đồng, vượt thu cùng kỳ năm ngoái 6.600 tỷ đồng. Như vậy chỉ trong 2 tháng gần đây, số thu thuế đã tăng vượt 3 tháng đầu năm cộng lại (3 tháng tăng 3.200 tỷ đồng).

Dù số thu tăng vọt nhưng cách làm hiện nay khiến hồ sơ chuyển nhượng BĐS bị ách tắc, gây bức xúc trên thị trường. Để quản lý thuế với hoạt động chuyển nhượng BĐS hiệu quả trong thời gian tới, Bộ Tài chính kiến nghị các giao dịch mua bán BĐS phải chuyển tiền qua ngân hàng (NH), tránh tình trạng khai 2 giá.

Cần một bảng giá đất sát với thị trường làm cơ sở 

Theo lãnh đạo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với giao dịch nhà đất là hợp lý. Việc này sẽ góp phần giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền và minh bạch thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn thị trường như thời gian qua. 

Tuy nhiên, LS Trần Minh Cường - Giám đốc điều hành Công ty luật S&P cho rằng giải pháp thanh toán qua ngân hàng khi mua bán BĐS không dễ dàng thực hiện ở Việt Nam, bởi nhu cầu sử dụng tiền mặt trong dân hiện còn rất lớn. Người dân một số vùng miền nông thôn, vùng xa chưa đủ điều kiện để tiếp cận, sử dụng phương thức thanh toán online trên hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, các bên mua và bán có thể thương lượng với nhau mức giá khai trong hợp đồng công chứng thanh toán qua ngân hàng một giá, và sẽ trả phần chênh lệch bên ngoài bằng tiền mặt. Do vậy, theo LS Cường, giải pháp tối ưu nhất là Nhà nước đưa ra một bảng giá đất sát với giá thị trường, căn cứ vào đó người dân khai giá bán để đóng thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS cũng như thuế trước bạ. Điều này tạo ra sự công bằng, công khai minh bạch trong việc áp giá đền bù, hạn chế việc khiếu nại, khiếu kiện và các tranh chấp phát sinh.

Một bảng giá đất sát với thị trường do Nhà nước ban hành còn giúp tránh trường hợp khi đền bù giải phóng mặt bằng thì tính giá Nhà nước, khi thu thuế giao dịch BĐS thì tính giá trị trường. Bên cạnh đó, nên nghiên cứu đánh thuế thuê đất của các chủ đầu tư tập đoàn đầu tư khu đô thị cao cấp, khi họ đưa giá đền bù rẻ, thuế coi như không có, bán ra thì lợi nhuận khổng lồ.

Theo LS Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty luật ANVI, nếu muốn thu được thuế trên giá giao dịch thật trong chuyển nhượng BĐS phải giải quyết đồng bộ từ luật. 

Được biết, ngoài bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng, Bộ Tài chính cũng đề xuất rà soát các quy định về chuyển nhượng BĐS để sửa đổi nhằm thống nhất, đồng bộ. Cơ quan thuế cũng có kế hoạch kiểm tra tính liêm chính của cán bộ thuế, đồng thời kiến nghị thực hiện các biện pháp xử lý hành vi trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS.